Il comma 741 della Legge di Bilancio 2020 ha introdotto la nuova definizione di fabbricato, quale unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano «con attribuzione di rendita catastale». Tale inciso finisce per neutralizzare l'orientamento della Cassazione affermatosi sugli immobili collabenti (F2), perché la mancanza della rendita catastale non consente più di ritenere questi immobili "fabbricati". Si ricorda che la Cassazione (sentenze n. 17815/2017, n.23801/2017, n. 25774/2017, n. 7653/2018 eccetera) ha affermato che i fabbricati diroccati, iscritti nella categoria catastale F2, non sono soggetti all'ICI-IMU per azzeramento della base imponibile stante la mancata attribuzione della rendita e l'incapacità per tali fabbricati di produrre ordinariamente un reddito proprio.
Ora alla luce della modifica normativa la nuova IMU sarà applicabile anche ai fabbricati collabenti (F2) al pari dei fabbricati di categoria F3 (unità in corso di costruzione) , F4 (unità in corso di definizione) e F6 (unità in attesa di dichiarazione).
Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta, a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato. In caso di completamento parziale di unità immobiliari di un fabbricato in corso di costruzione, esse sono assoggettate all’imposta quali fabbricati a decorrere dalla data di ultimazione parziale dei lavori o, se antecedente, dalla data in cui sono comunque utilizzate, sulla base della rendita catastale attribuita all’unità immobiliare iscritta in categoria ordinaria o speciale. La superficie dell’area sulla quale è in corso la restante costruzione, ai fini impositivi, è determinata sulla base del rapporto tra consistenza volumetrica residua edificabile espressa dal lotto e consistenza volumetrica complessivamente edificabile applicato alla superficie complessiva del lotto. Il criterio di cui al periodo precedente si applica nel caso in cui una o più unità immobiliari, facenti parte del fabbricato più ampio, siano oggetto di interventi di recupero come definiti dall'art. 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del D.P.R. n. 380/2001. Viene individuata come oggetto di imposizione la superficie d’area fabbricabile del lotto, determinata sulla base del rapporto tra consistenza volumetrica della unità immobiliari soggette a recupero e la consistenza volumetrica complessiva dell’intero fabbricato, applicato alla superficie complessiva del lotto. I terreni sui quali risultino edificati volumi catastalmente censiti come:
a. fabbricati in corso di costruzione;
b. fabbricati in corso di definizione;
c. unità collabenti.
Sono considerati, fino alla fine dei lavori di costruzione, trasformazione degli immobili sovrastanti o ricostruzione dei volumi irrimediabilmente inagibili, ed alla loro iscrizione catastale quali unità immobiliari iscritte in categoria ordinaria o speciale, come terreni non edificati soggetti a imposizione in base al valore venale in comune commercio dell’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici ai sensi del precedente periodo.
[Fonte: IFEL]
